0から始める賃貸併用住宅のつくり方

資産0、知識0の状態から賃貸併用住宅づくりをスタートしました。新築の記録、融資の受け方、土地や工務店の選び方等書いています。人生はチャレンジ!初心者が0からスタートし資産構築していくまでの記録です。

賃貸併用住宅のための土地探し

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不動産巡りをしているうちに、土地について徐々に詳しくなっていきました。

 

「何とかしてお得ないい土地を見つけたい」

 

その思いでひたすらネットの検索と不動産巡りを続けました。

 

 

しかし、本当にいい土地というのはレインズにすら載らないらしいです。

本当にいい土地はまず業者が持っていきます。
業者が手をつけなかった土地がレインズに載ります。
最終的になかなか買い手が見つからない土地がスーモのような一般人が見る事が出来るサイトに載ります。

 

土地探しや家探しにおいて、一般人は明らかに不利です。情報がおりてきません。

情報がおりて来たとしても、いい土地は基本みんなが探しています。

いい土地を見つけるにはタイミングと一瞬の決断につきると思います。

そのためには勉強が必要だし、申し込みするための覚悟(いきなり何千万円という高額のお金を動かすことになります)とプランニングが必要なのです。

 

2017年5月13日

 

ついにいい土地が見つかりました!

 

その土地は普通にスーモに掲載されました。

価格は2980万円、約100平米、駅徒歩2分という場所です。建蔽率60%、容積率180%で3層構造でいけます。近くに大学もあり、学生の需要が見込め、間違いなく収益が見込めそうな場所でした。

 

すぐにその土地を扱っている不動産会社に電話し 、直接話を聞きにいきました。

 

その土地は、一旦申し込みが入ったが、融資がうまくいかず、再度売りに出た土地でした。

驚くことに、レインズには載っていない土地でした。

「スーモに載ってるのにレインズに載ってない土地なんかあるの?」

 

実はたまにそういうケースもあるようなのです。

 

そもそも土地の売買契約の形には大きく分けて3種類が存在します。

 

①専属専任媒介

②専任媒介

③一般媒介

 

①、②は土地を売りたい売主がある1つの不動産会社と契約を結ぶ形式です。このとき不動産会社はその土地の情報を必ずレインズに掲載しなければなりません。その不動産会社は買主を探し、売買を成立させる事が出来ます。土地の売買が成立した際には、不動産会社は買主と売主の両方から仲介手数料をもらう事が出来ます。これを「両手の取引」と呼びます。レインズに土地の情報が掲載されれば、全国の不動産業者がその土地の買主を探し、仲介することができます。契約した不動産業者が売主のみ、もしくは買主のみを仲介した場合には片方のみから仲介手数料を得ることになります。これを「片手の取引」と呼びます。②の契約を結んだ場合には、売主は自ら買主を探し、契約を結ぶこともできます。この際に不動産業者が受け取ることができる仲介手数料は売主からのみとなります。

③の形式を選んだ場合、売主は売買契約を結ぶ不動産業者を1つに決める必要がないため、どの不動産業者とでも売買契約を結ぶことが可能です。買主の仲介も当然誰でもできます。しかし、この契約を選んだ場合には不動産業者は土地の情報をレインズに載せる必要はなく任意となります。

 

普通不動産業者は確実に仲介手数料を得たいので、両手の契約を結ぶことができる土地の売買を積極的に行い、一般媒介の土地は後回しにしてしまうことが多いらしいです。

これは賃貸探しの時も同じです。

 

こんな情報普通の人は知らないですよね。

 

土地探しも物件探しも素人にとっては圧倒的に不利な世界です。

 

話は戻って、今回スーモから発見してきた土地はどうしてレインズに載らなかったかというと、上記の①~③どれにも該当せず、自社物件であったからなのです。自社が買い取り、売買を行う物件は当然レインズに載せる必要はありません。

 

「レインズに載っていないのであれば、もしかしたら業者が目に付けにくい土地なのでは」

 

そんな期待を持たせてくれる土地でした。

 

不動産担当者「自社ブランドの工務店があるので、プランれてみますか」

 

前回お願いしてダメになった賃貸併用住宅専門の不動産会社にお願いしようと思ってたし申し訳ないなー

 

しかし善は急げ、いい土地は早くなくなることは前回学習済みです。 

 

私「是非お願いします!」

 

家のプランを入れてもらうことにしました。

プラン入れないとどんな間取りの家ができるかわからないからさすがに申込できないのです。

 

そして家の購入って食品や洋服を買うように簡単に価格の比較がなかなかできません。

1度話を聞いてしまうと親身になってくれるため、情が湧き、なかなか他社と比べることできなくなるのです。

しかし、本当にいい家を建てたいのなら多少情を捨ててでもいろんな業者、工務店の話を聞くべきです。

 

不動産担当者「どんなプラン入れますか?」

私「3層構造、賃貸部分3戸でお願いします」

不動産業者「3層構造だと値段かなり高くなりますよ」

私「そうなんですか」

 

このとき3階建ての家は2階建ての家よりかなり建築費がかなり高くなることを知りました。

 

不動産業者「6000万円の予算じゃおさまらないと思いますよ」

私「ガーン」

 

そこでひらめきました。

隣にその土地のアパートのプランがモデルで提示してあったのです。

そのプランはロフト付きのプランでした。

 

私「2層構造で、1階部分に賃貸2戸、2階部分をオーナースペース、1階と2階の両方にロフトをつけてもらうことできますか。予算に収まりませんか?」

 

不動産業者「たぶん3階建ての構造より安くなりますよ、じゃそれでいれてみますね」

 

プランをお願いすることになりました。

 

1週間後

出来上がったプランを見て、ぐっと心をつかまれました。

ロフト付きのプランは本当にかっこいい!

1階の賃貸も他にはない差別化できる大きさと間取りだし、2階のオーナースペースも3階建てのプランより間取り的には狭くなってしまいますが、ロフト付きのリビングはカッコよさ抜群でした。

プランはこのプランをベースで行くことをこのとき決断しました。

 

しかし

 

予算オーバーでした。

土地を入れた合計金額は6400万円

 

さらにその土地は実は問題があって、地盤補強と深基礎工事にかなりの金額がかかるであろうという見積もりでした。6400万円にさらに上乗せになるだろうという事でした。

 

安くていい土地なんてやっぱりないんだな

改めて再確認しました

 

しかし、前進はしてるはずです

土地にはまだ買い付け申し込みは入っていません。

 

「別の工務店さがしてみるか」

 

思いついた結論でした。

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