1つ目の土地に買付けが入ってしまってから、自分たちで土地を探してみようという考えにシフトしました。
どんな土地を探せばいいんだろう？
土地探しも手探り状態でスタートしました。
まず、総予算の上限を6000万円に設定しました。
これは年収の10倍まで融資を引けるという前提です。
銀行の中には賃貸併用住宅の融資に積極的なところが存在し、私の属性であれば10倍まで融資を引けるというのは不動産会社からの情報である程度見込みはついていました(金利はやはり高いようです)。ちなみにメガバンクと呼ばれるところでは、私の地域だと賃貸併用住宅の融資は厳しいようです。上限も年収の7倍から8倍というのが精一杯という話でした。
じゃあいくらの土地を探せばいいのか
賃貸併用住宅をつくろうとすると、建物代が約3000万円になるようです。工務店によって、多少前後するようですが、建物代(上物代)は大きくは変わらないそうです。
土地と建物を分けて考えるという事が、ここに来てようやく出来るようになりました。
家や土地って普通の人であれば一生に一度買うか買わないかです。全員が初心者、知らなくて当然なのです。
土地の価格の上限は3000万に設定しました。
他にもいくつか条件を絞りました。
①現在の職場に通勤可能な場所である事
②収益が見込める事(出来れば駅徒歩10分以内)
③土地の大きさは30坪、100平米程度
④建ぺい率60パーセント、容積率180パーセント以上である事
③、④に関して、基本的には3階建ての建物で、1階に賃貸2戸、2階に賃貸1戸、2階から3階に渡って自分たちの居住スペース1戸、合計4戸の集合住宅を考えていました。
3戸の賃貸があれば、家賃収入で住宅ローンを全額賄っていけるという計算です。
建ぺい率というのは、土地の面積に対して建てる事が出来る建物の面積の割合の事です。
土地と建物を上から見た時の建物が占める面積の割合、と言えば分かりやすいでしょうか。
例えば、100平方メートルの土地であれば、建物は60平米の面積内に収めなければならないのです。
容積率というのは、土地の面積に対する、建物の総床面積の割合の事です。
100平方メートルの土地であれば、延べ床面積が180平方メートルまで建てる事ができます(これはあくまで理論値であり、実際には土地の形、高さの制限、道路の幅などによって、その土地の容積率目一杯最大まで家を建てる事は難しいと思います)。
30平米×一人暮らし用賃貸3戸、90平米×オーナースペース1戸。それが最初に抱いていたシナリオでした。
土地探しは基本一般サイトのスーモを利用しました。不動産情報が載った最大手のサイトだと思います。掲載されている物件数が多く、検索もストレスなく行えました。他のサイトより、直感的に使いやすい感じでした(あくまで個人的な意見です)。
しかし、いい土地はなかなか出てきません。
また、気になるエリアの不動産屋を巡って、条件に合う土地がないかどうか直接話を聞きました。
不動産関係の者しか見る事が出来ない「レインズ」というサイトがあります。売買契約を結んだ土地は全てレインズというサイトに載せなければならない決まりがあるようです。つまり、レインズを使えば、不動産関係者しか知らない日本全国の土地を検索する事が出来るのです。親切な不動産屋であれば、条件に合う土地をレインズを使って探してくれます。
しかし、レインズを使っても条件に合うような理想の土地は見つかりません。
土地探しは難航しました。
いい土地を探すのは本当に難しい。
うまくいかない日が続きました。
