0から始める賃貸併用住宅のつくり方

賃貸併用住宅に家族3人で暮らしています。

賃貸併用住宅の利回りとキャッシュフローの考え方

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不動産投資を始めるにあたって、絶対に考えなくてはいけないのは利回りですよね。

 

最初に結論から言うと、賃貸併用住宅の利回りは

 

そんなに高くないです。

 

それは間違いないと思います。

 

どんな物件でもそうですが、不動産の利回りは居住スペースを割れば割るほど高くなります。

同じ延べ床面積の建物であれば、1室より2室、2室より3室と賃貸を増やせば増やすほど、理論上の利回りは高くなります(ここではすべて表面利回りで考えていきたいと思います。)

 

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する場合、自分たちの居住スペースの割合が50%以上なくてはならないという条件があります。

 

つまり、割れる部屋の数に限界があるのです。

 

まさか、1kやワンルームの間取りに家族3人で暮らすわけにはいかないですよね。

 

単順に表面利回りだけを重視するなら、賃貸併用住宅は非常に優れた不動産投資とは言えないと思います。

 

しかし賃貸併用住宅には他の不動産投資にはない優れたメリットがあるのです。

 

賃貸併用住宅の利回りの考え方って色々あります。

 

私が好きな考え方は単順に建築した賃貸併用住宅の延べ床面積の割合で考えるやり方です。

 

住宅ローンを借りる際の金融機関の評価の仕方も延べ床面積の割合が基準だし、不動産取得に伴いかかる税金や控除の割合もすべて延べ床面積の割合で決まってきます。

 

ここでは私が取得した賃貸併用住宅を例に利回りの実例を紹介したいと思います。

 

ここで考える利回りは表面利回りなので計算式としてはこうなります。

 

(年間想定家賃収入) / (土地の価格 + 賃貸併用住宅の物件価格 × 賃貸部分の延べ床面積の割合)× 100

 

想定される家賃収入は7万円×2戸、土地の価格2100万円、賃貸併用住宅の物件価格約2900万円です。賃貸部分の延べ床面積の割合は約48%です。

 

上の計算式に当てはめて考えると、

 

(7 × 2 × 12) / (2100 + 2900)×0.48 × 100

 = 7%

 

となります。

 

私が取得する賃貸部分の表面利回りは約7%という計算になります(これはあくまで現時点で想定される表面利回りです)

 

この7%という利回りの考え方はいろいろだと思います。

 

低いという人もいれば、まあまだという人もいると思います(決して高くはないかもしれません)。

 

おそらく賃貸併用住宅の利回りを他の新築投資物件と比較するとこうなると思います。

 

一棟アパート > 賃貸併用住宅 > ワンルームマンション

 

新築物件の利回りで比較した際にワンルームマンションよりは高いけどアパートにはかなわないという感じです。

 

土地というなくならない資産がある分、ワンルームマンションより優れた投資方法であると考えています。

 

じゃあ一棟アパートと比べたらどうなのか。

 

当然利回りや収益性ではアパートには敵いません。

 

だから、自己資金が十分にあり、一棟アパートや一棟マンションに手を出せる人であるならば、当然そっちに投資したほうがいいと思います。

 

しかし、普通の一般人にはまず無理ですよね。

 

せいぜい20年落ちの中古物件にしか手を出せません。

 

素人には中古物件は怖いと思います。短期間でのキャピタルゲインも考えなければならないので。

 

私のように知識も資産も自己資金もない人間が安全で計算ができ手間もかからない新築物件で不動産投資をスタートさせるには、賃貸併用住宅は優れた投資方法であるといえます。

 

利回りで考えずに、キャッシュフローで考えても賃貸併用住宅は優れた投資方法であるといえます。

 

 

私は現在は賃貸暮らしです。

 

妻と子供と3人で暮らしています。

 

月々の家賃は約10万円です。

 

このまま賃貸で生活し続けるのであれば、月々10万円の支払いは絶対に発生することになります。

 

私が取得する賃貸併用住宅の月々の住宅ローンの返済は約159,000円です。

 

賃貸が満室で稼働したと仮定すると得られる月々の家賃収入は140,000円です。

 

私が負担しなければならないローンの返済額は、19,000円となります。

 

賃貸暮らしをしている今、月々10万円の家賃を支払っていることを考えると、約8万円のプラスのキャッシュフローが生じることになります。

 

これってかなり大きいですよね。

 

少なくとも新築の物件で月々8万円のプラスのキャッシュフローを生み出すことができ、資産を持たない人間にも再現性が高い不動産投資って他にないと思います。

 

金利で一般の人にも借りやすい住宅ローンを利用した投資だからこそなせる業です。

 

まとめると

 

賃貸併用住宅は利回りで考えるとそこまでは高いとは言えない。

 

しかし、キャッシュフローで考えるならば優れた投資である。

 

そして、資産や専門的な知識を持たない人間が始める再現性の高い投資としては非常に優れている。

 

と言えると思います。

 

いちはやカケルでした。 

 

 

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