今回は賃貸併用住宅のリスクとデメリットについて書きたいと思います。
目次
- ①せっかく賃貸併用住宅ができたのに入居者が決まらない。
- ②入居してもらったはいいがすぐに退去してしまう
- ③金利上昇
- ④入居者とのトラブル
- ⑤修繕費や経費がかさんでしまう
- ⑥火災や事故物件になる可能性
- ⑦周囲の理解を得られない
- ⑧売却できない
- ⑨投資の拡大をすることができない
- ⑩家族が思いっきりのびのびと生活することができない。
- 最後に
私はもともと臆病な方で、「失敗したらどうしよう」「もしもうまくいかなかったらどうしよう」と悪いイメージばかり持ってしまうタイプです。
だから、賃貸併用住宅のプランを進めている間にも、自然と悪い妄想が出てきてしまうんです(´▽｀)
①せっかく賃貸併用住宅ができたのに入居者が決まらない。
やっぱり一番心配なのってこれですよね。
入居者が決まらなければ当然収益は得られません。
新築物件だけど駅徒歩１５分、供給過多のワンルーム、１階、そして賃貸併用住宅。
入居が決まりにくそうな条件がそろっています。
もちろん対策はするつもりです。
賃料を下げる前にまずはいかに物件を魅力的なものにするか。
例えばカッコいいロフトを付けたり、おしゃれなカフェ風賃貸にしたり・・・
過去記事ご参照ください。
しかし、工夫をいかにしたとしても入居者が入るかどうかはとにかく始めてみなければわかりません。
入居者が１度も入ったことのない賃貸ってあるのかな。
そんなことまで考え始めてしまいます。
②入居してもらったはいいがすぐに退去してしまう
賃貸併用住宅はオーナーと同じ建物内での共同生活になります。
プライバシーの問題や騒音の問題はどうしても出てきてしまうと思います。
おそらく、オーナーが近くにいるのを嫌がる人は初めから入居してこないとは思いますが、いざ住んでみてから２階の足音が気になって、すぐに退去されてしまう。そんなことにならないか心配です。
もちろん防音対策は入念にやってます。
床テックフロアという防音材を２階の床下にいれることと、１階の天井高を４ｍ近くとってあることで２階の騒音を最小限にするつもりです。
そして、小さい子供がいるのもネックです。
子供嫌いな人だったら最悪ですよね。
子供の行動は１００％コントロールできないので、ある程度子供に対して寛容な人であることを祈っています。
「やはり賃貸は２階につくるべきだったかな」
そんなことも考えてしまったりします。
③金利上昇
私が融資を受ける住宅ローンの金利は変動1.15％です。
今の段階での月々の返済額は約159,000円ですが、いつまでこの返済額が続くかは読めません。
今は日銀のマイナス金利政策によって、住宅ローンもこれ以上ないくらいの超低金利です。これ以下に下がることってたぶんないですよね。
金利が上昇した場合には月々の返済額が増え生活を圧迫することになります。
まあそれでもアパートローンや事業ローンに比べれば債務超過のリスクは低いと思いますが。
④入居者とのトラブル
仮に入居者に気に入ってもらえたとしても、私たちとの相性が良くない場合も考えられます。
家賃の滞納をしたり、やたら夜中に音楽を大音量で聴いたり、毎日友達を連れてきて飲み会をしたり・・・
賃貸併用住宅の場合、同じ建物内で生活しなければならないので、逃げようがありません。管理会社と相談しながらうまく説得したり退去してもらったりするしかないでしょう。
自宅なのに気が休まらないなんて最悪ですよね。
⑤修繕費や経費がかさんでしまう
新築の間は修繕費はたいして発生しないと思いますが、築年数が経つにつれ入れ替えの際のクロス交換や床の張り替え、設備の交換や外壁工事など徐々に大きな修繕費がかかってくると思います。
また、今後インターネット環境や宅配ボックス等、入居付けに必要な設備投資の経費もかさんでくる可能性が考えられます。
せっかく賃貸併用住宅をつくったのに結局収益は出ない。
そんな可能性だって考えられます。
⑥火災や事故物件になる可能性
賃貸にどんな人が住むかはなかなか選ぶことはできません。
火の始末が悪く、火災を起こしてしまったり、訳アリの人が入居してきてしまったせいで、犯罪に巻き込まれたり、事故物件になってしまう可能だって考えられます。
⑦周囲の理解を得られない
賃貸併用住宅ってやはり認知度は低いと思います。
もともと周囲も積極的に賛成しているわけではありません。
投資なので当然損をする可能背だって考えられます。
利益が得られず損をしてしまった場合には周囲からは冷たい目で見られることでしょう。
「ほらやっぱりやめておけばよかったのに」と。
⑧売却できない
人生順風満帆なわけではありません。今後何かあった際には当然売却する可能性だって出てきます。
しかしその時に賃貸併用住宅はきっと売れません。
少なくとも売るのに時間はかかりそうです。
賃貸併用住宅って特殊な物件で需要はなかなか無いと思います。
最悪土地の価値しか残らず、解体費まで売主持ちになってしまうかもしれません。
⑨投資の拡大をすることができない
賃貸併用住宅の利回りはそんなに高くないです。
不動産投資を拡大したいと思ったときに、利回りが低ければ銀行の評価が下がり融資してくれない可能性があると思います（実際に聞いたことはないのであくまで可能性ですが）。
賃貸併用住宅はオーナーの居住スペースと賃貸部分が一緒になっているため良くも悪くも中途半端な物件なのです。
不動産投資が頭打ちになる可能性は大いにあると思います。
⑩家族が思いっきりのびのびと生活することができない。
せっかくマイホームを購入したのに入居者のことを考えた生活をしなければなりません。結局賃貸に住んでいるのと同じ感覚です。
友達を読んで大騒ぎをしたり、庭でバーベキューをしたり、子供たちが思いっきり飛び跳ねて遊んだり。
そんなのびのびとした生活はできないかもしれません。
もちろんマイホームだとしても周囲に迷惑がかかるくらい自由で開放的な生活をしている人はなかなかいないと思いますが。
最後に
いろいろと妄想し賃貸併用住宅のリスクとデメリットについてあげてみましたが、全部が全部発生するかどうかは分からないですよね。
「心配することの９割は起こらない」
金川顕教さん
という方が言われていた言葉で、とても励まされている言葉です。
失敗やリスクを恐れてスタートできないほうが人生にとってよっぽど大きなリスクですよね。
賃貸併用住宅づくりはすでに進み始めています。
どうなっていくのか、期待と不安でいっぱいの毎日です。
それではまた。
