0から始める賃貸併用住宅のつくり方

資産0、知識0の状態から賃貸併用住宅を建て家族3人で暮らしています。新築の記録、融資の受け方、土地や工務店の選び方、家関連のお得な情報等書いています。人生はチャレンジ!初心者が0からスタートし資産構築していくまでの記録です。

何から始めればいいの?賃貸併用住宅づくりの流れをまとめてみました

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「賃貸併用住宅の取得を考えているけど何から始めればいいかわからない」

 

そんな人多いと思います。私も実際そうでした。何から始めればいいか分からず、とにかくネットで検索したり本を読んだり、情報を集めるところからスタートしました。

その後は大手ハウスメーカーも含め賃貸併用住宅を扱っている会社に電話したり直接話を聞いたりしながら現在の土地に賃貸併用住宅を建てることに落ち着きました。

今思うと本当に手探りで無計画だったなという反省があります。知識0からのスタートだったので当たり前といえば当たり前なのですが、今の土地や工務店が見つかるまで時間がかかり、とても苦労しました。

住宅ローンの審査と資金計画の失敗も経験しました。

だから、ここで今までの経緯を振り返り、賃貸併用住宅をつくるためには「何から始めてどういう流れで進めていけばよかったのか」を反省も含めてまとめてみたいと思います。

 

目次

 

 

自己資金や資産がある人にとって

 

自己資金や土地などの資産が十分ある人であれば大手ハウスメーカーという選択肢は当然ありだと思います。現在はハウスメーカーの多くが賃貸併用住宅に力を入れており、さまざまなプランが用意されています。資料請求すればすぐに多くの実例を目にすることが可能です。最近では賃貸併用住宅だけを集めた展示場も各地に存在し、実際のプランを見て設備や内装等体感することもできます。

また、大手ハウスメーカーであれば建築条件付き土地として、駅近の収益性の見込みやすい土地を抱えていたり、表に出回らない土地の情報をもっている可能性もあるので失敗せずに賃貸併用住宅を取得できる可能性は高いと思います。前提はとにかく自己資金がある程度あるということです。大手ハウスメーカーはとにかく建築の坪単価が高く、ある程度の資金の投資ができなければ実現は難しいと思います。大手ハウスメーカーではなくとも、賃貸併用住宅を土地とセットでプランとして扱っている会社も賃貸管理までトータルで見てくれるのでお勧めです。提携している工務店もローコストで優良なところ多いと思います。ただし、別途コンサル料がかかる場合があるので、やはりある程度の自己資金の余裕は必要になると思います。

 

自己資金や資産が少ない場合

 

賃貸併用住宅を取得したいけど資産はもちろんないし、自己資金もそんなに持っているわけではない。やはり多くの人がこっちだと思います。当然知識もまだ多くないと思うので、何から手をつけていいのか本当に分からないと思います。

 

考えていかなければならない事は3つです

 

①資金計画(融資計画)

②土地

工務店

 

この3つをしっかり決める事が出来れば賃貸併用住宅づくりは実現できると思います。

 

じゃあいったい何から始めればよいのか?

 

ここが本当に難しいですよね。土地がなければ家は建たないし、家を建てるためには工務店が必要だし、そもそも資金計画がしっかりしていなければ話は進まないし、資金計画を立てるためには土地や具体的なプランが必要だし…

 

①〜③までどれも重要なんです。

 

どれが欠けていても賃貸併用住宅はうまくいきません。

 

もちろんやり方や流れはいくつもあって、自分にとって一番実現に近づく方法であればそれがベストだと思うのですが、私の経験に基づく私見から以下のような流れを提案したいと思います。

 

 1.予算の上限を決める

自己資金の額や個人の属性によって変わりますが、賃貸併用住宅の場合金融機関によっては収益性を加味して融資の上限を10倍程度まで伸ばしてくれるところがあります。通常の住宅ローンであれば年収の7〜8倍が住宅ローンの上限と言われているので、賃貸併用住宅だからできる1つのメリットなのです。予算の上限は年収の10倍に定めるといいと思います。もちろん安く済めばそれに越したことはないのですが、賃貸併用住宅の場合土地は収益性のあるものを探さなきゃダメだし、当然上物も通常の戸建を建てるより高くつきます。資産や自己資金が少ない人にとってはおそらく予算ギリギリの勝負になってくると思います。

ちなみに私の場合予算の上限は6000万に設定しましたが、実際は5500万で収まりました。

ほぼフルローン、オーバーローンで融資を受ける事が出来ました。

 

2.土地と上物の価格の概算を決める

予算の上限が決まったら次はその予算を「土地」と「上物」とに分けます。「上物」とは建物の事です。規模にもよりますが、上物にかかるお金は賃貸部分が2〜3部屋、オーナー部分が約50パーセントとすると、木造で3000万というのが目安になると思います。大手ハウスメーカーを除いたら、優良な工務店であれば大きな差は無いと思います。あとは自分が何を一番重視したいかです。利回り重視ならローコストが売りの工務店を探すし、近代的な設備の充実した家にしたいなら設備関係に強い工務店を探すし。あとは土地の広さや形、何層構造にするか等で建築費は変わってくると思いますが、工務店と相談しながら予算内に収めていくことは可能です。とにかく上物の予算は3000万というのが1つの基準だと思います。

 

総予算から上物の予算を引いたものが土地の予算となります。

 

例えば私の場合総予算が

6000万、上物の予算が3000万なので、単純に考えると土地の予算は3000万になります。

 

ただここで忘れてはいけないのは仲介手数料や保証料などの諸経費です。外構や地盤補強費も高くついてくる場合があります。これらの費用として600万(1割)は見ておいた方がいいでしょう。となると土地にかけられるお金は2400万ということになります。

 

「土地」と「上物」に分けて考えるとかなり現実的に賃貸併用住宅づくりが見えてくると思います。

 

 3.土地の地域を決める

いろんな土地を探してみてわかった事があります。それは安くていい土地は無いということです。基本的に土地は相場で出ています。だから安くていい土地にこだわって探し続けていると思うように進んでいきません。私も最初そうでした。お得な土地を探したいという思いで検索しても絶対にどこかで問題が出てきます。例えば形が悪かったり、傾斜地だったり、地盤に不安があったり…

家を建てるために1番大事なのって安全な土地だと思うんです。だからここをケチっちゃダメなんですよね。

たまにお得な土地もあるんです。やっぱり。売主が急いでいたりすると、いい土地が安く出ることもあるみたいです。だけど安くていい土地はみんな欲しいんです。すぐに買い付けが入る可能性高いです。そうなると落ち着いて工務店にプラン入れてもらって考える事できなくなります。土地の相場が予算で収まりそうな地域を探してください。予算内で収益に適した土地が複数見つかる地域であれば仮に狙った土地に買い付けが入ったとしてもすぐに近くの土地で再検討する事が出来るので落ち着いて考える事出来ます。落ち着いて考える事が出来ればプランや予算の調整もしやすくなるのです。

 

4.工務店を決める

 ここまで来てから工務店を決めるといいと思います。せっかく実現可能性の高い土地の地域がが見つかっても、工務店の方で請負対象外のエリアであった場合再度振り出しに戻ってしまうからです。二度手間にならないためにも、工務店を決めるのは土地の地域を決めた後がいいと思います。

 

じゃあどんな工務店を選べばいいのか?

これは皆さんのセンスや理想によって変わってくると思います。

私の場合はオシャレなカフェ風賃貸併用住宅をつくりたいと思い、現在の工務店を選びました。

 

工務店探しにもかなりの時間がかかると思います。ポイントは絶対に複数社のプランと見積もりを取ることです。工務店によって得意不得意があって、同じ土地であってもプランは全然違ってきます。プランの比較ができないと本当に自分にとっていいものかどうか分かりません。工務店探しって物や服を選ぶみたいに簡単に比較ができないから難しいんです。工務店側も本気でなければなかなかプラン入れてくれないし、仮にプラン入れてもらったとしても今度は段々と情が湧いて来て断るのが難しくなってきます。そこできちんと断り自分に合ったいい工務店が選べるかどうかが賃貸併用住宅づくりを成功させるかどうかの大きなポイントになると思います。

 

5.不動産を選ぶ

土地によって売買契約の形態が異なるので、一概には言えない部分もあるのですが、土地を仲介してもらう不動産は工務店とつながりがあるところの方がいいと思います。レインズに掲載されている土地であれば、どの不動産でも仲介可能です。いい工務店が見つかればその工務店と繋がりのある不動産もいい不動産である可能性が高いと思います。やりとりも非常に楽です。工務店と不動産との距離が離れている場合、移動だけでも大変になります。融資の計画を立てるときも工務店と不動産とでやりとりがしやすい方が、審査から決済までスムーズに進められます。土地の見方も工務店と不動産とでは全然違ってきます。双方の意見を参考にしながら具体的な土地探しをしていけば自ずといい土地も見つかるはずです。不動産担当者が価格交渉や融資に強いかどうかが最大の決め手です。工務店側で自信を持って紹介してくれるのであれば、それに素直に乗っかって良いと思います。

 

6.土地を選ぶ

 工務店と不動産が決まったら具体的な土地を決めましょう。おそらくこの時点でいくつかに絞られていると思うので、工務店と不動産と相談しながら、自分達の生活と賃貸に住む人達の生活を考え最良な土地を選びましょう。

 

この後は工務店のプランを元に金融機関の住宅ローン審査に進んでいきます。

 

審査の結果はとにかく待つだけです。

 

 晴れてローン承認となればあとは土地の決済、具体的なプランの作成、そして着工へと進んでいきます。

 

ここまでが賃貸併用住宅づくりを実現させるための大きな一区切りなのかなと思います。

 

まとめ

 

私の経験を元に賃貸併用住宅づくりの流れをまとめてみました。あーすれば良かったこーすれば良かったという私自身の反省も大きく含まれています。

 

賃貸併用住宅づくりを考えているみなさんに何か一つでも役立つ情報あればと思っています。

 

最後まで読んでいただき本当にどうもありがとうございました。

 

 

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