現在私は賃貸併用住宅を建築中です。
本当にたくさんのことを考えて賃貸併用住宅を新築で建てるという決断をしました。
「本当に大丈夫なの？」
「やめたほうがいいよ」
たくさんの意見もいただきました。
だけど私は大丈夫だと思っているし、それどころか人生を豊かにしてくれると思っています。
その理由は３５年間の収支に明確な差があるからです。
「賃貸併用住宅と注文住宅では３５年間の収支はどれくらい違うのか」
私自身のプランを例に説明していきたいと思います。
目次
賃貸併用住宅と注文住宅の建築費
賃貸併用住宅を新築で建てた場合
間取りとしては
私たちの居住スペース２ＬＤＫ＋大型ロフト（１６畳）
賃貸２戸（約１１畳ワンルーム＋５畳のロフト）
費用の内訳は
土地代 ２１００万円
建物代 ３０００万円
諸費用 ４００万円
合計 ５５００万円
約５５００万円というのが賃貸併用住宅を建てるためのおおよその総額となります。
注文住宅を新築で建てた場合
土地は同じという前提です。
諸費用も賃貸併用住宅と同様に４００万円とします。
あとは上物です。どれくらいの費用で新築注文住宅が建てられるか。
建物の間取りは標準的な４ＬＤＫ、１００平米程度と仮定します。
本当に我慢して我慢して安く建てることだけにこだわったとすれば、おそらく１０００万円くらいで建ててくれる工務店は見つかると思います。
けど一切のこだわりはなしです。
現実的なところ、ローコスト工務店で多少のこだわりをもって建てたとすると、１５００万円というのが妥当なラインではないかなと思っています。
※大手ハウスメーカーでは絶対に無理です。倍以上の費用を取られてしまうと思います。あくまで私が建てるならという前提です。
まとめると
土地代 ２１００万円
建物代 １５００万円
諸費用 ４００万円
合計 ４０００万円
約４０００万円というのを注文住宅を建てる場合の総額として考えたいと思います。
建築費の差を比較すると
賃貸併用住宅と注文住宅を比較すると、１５００万円の差が生じることになります。
つまり新築注文住宅に１５００万円をプラスすると賃貸が２戸の賃貸併用住宅を建てることができることになります。
この１５００万円の違いで３５年間の間にどれくらい収支の差が生じるか考えていきたいと思います。
３５年間の収支の差
月々の住宅ローンの支払い額の差
注文住宅の場合
借り入れ総額 ４０００万円
返済期間 ３５年
金利 変動０．６％（優遇金利を適用できたという前提です）
月々の返済額 約１０万６千円
賃貸併用住宅の場合
借り入れ総額 ５５００万円
返済期間 ３５年
金利 変動１．１５％（私の場合最優遇金利を適用することはできませんでした）
月々の返済額 約１５万９千円
家賃収入
１戸当たり ７万円
合計 月々１４万円
実質的な月々の返済額
１５万９千円 － １４万円 ＝ １万９千円
つまり
１０万６千円 － １万９千円 ＝ ８万７千円
月々の支払い額の差は８万７千円ということになります。
これはもちろん新築時の話です。実際には築年数の経過に伴い家賃の下落や入居率の低下が生じることになります。家賃の下落率と入居率の低下のどちらも１％と仮定して３５年間の月々のローン支払い額の違いをまとめると以下の図のようになります。
※金利の変動は考えていません。家賃下落率、入居率の低下は年１％を見込んでいます。
注文住宅を建てた場合、住宅ローンの月々の支払額は３５年間常に１０万６千円です。
しかし賃貸併用住宅の場合、家賃収入が入ることになるので１年目の住宅ローンの支払い約１万９千円から始まり、１０年目には４万３千円、２０年目には６万７千円、３０年目には８万８千円、３５年目には９万８千円となります。
理論的には賃貸併用住宅を建てたほうが注文住宅に自分たちだけで住むよりも住宅ローンの支払いが軽減され、３５年間一度も注文住宅のローン支払い額を超えないことになります。
住宅ローンの支払い総額の差はどうなるか？
３５年間の住宅ローンの支払総額の違いを比較すると以下の図のようになります。
賃貸併用住宅の場合の支払総額は
６６８３万円（住宅ローン） － ４１１０万円（家賃収入） ＝ ２５７２万円
注文住宅の場合の支払総額は
４４５２万円となります。
つまり
４４５２万円 － ２５７２万円 ＝ １８８０万円
賃貸併用住宅と注文住宅の３５年間の住宅ローンの支払総額の差は約１８８０万円ということになります。
これはあくまで理論値ですが多少多く借り入れをしたとしてもトータルで考えた場合、賃貸併用住宅のほうが注文住宅よりかなりお得であるという結果になります。
管理費や修繕費等の経費の負担はどうなるの？
賃貸併用住宅の場合賃貸経営を行うことになるので、管理会社による月々の管理費や入れ替えの際の修繕費等が当然発生することになります。
築年数が新しいうちはそんなに修繕費はかからないと思いますが、１０年、２０年と経過していくにつれ大規模修繕も発生することになります。
しかし、これらは経費なんです。経費化できるんです。
小規模であっても賃貸を持つということは不動産事業を行うことと同じことなので経費化による節税効果を発揮することができます。
減価償却、修繕費、管理費、通信費、交際費、書籍代、交通費、視察のための旅行費etc.
その他賃貸経営に関わることであれば、私たちの生活費の一部も経費化することができ、確定申告を行うことで所得税や住民税の負担を軽減することが可能になります。
これは注文住宅に自分たちだけが住むことでだけでは絶対に得ることができない非常に大きなメリットなんです。
さらに、賃貸併用住宅の場合住宅ローンを利用するので当然住宅ローン減税も適応になります。（減税の割合は居住面積の割合によって異なる）
さらにさらに、賃貸併用住宅の場合も注文住宅の場合と同様に住宅ローンを組む際に団体信用生命保険（団信）に加入することになります。
これによりローン債務者にもし万が一のことがあった場合には住宅ローンを帳消しにしてもらえます。
賃貸併用住宅の場合は住宅ローンの支払いがなくなることに加えて家賃収入まで残ることになるので、生命保険の代わりになります。
つまり高額な生命保険の負担がなくなるのです。
経費化による節税効果と住宅ローン減税の効果、そして生命保険としての役割まで合わせると、管理費や修繕費の負担くらいはほとんど問題にならないのです。
まとめ
賃貸併用住宅と注文住宅とでは３５年間の収支の差に大きな違いが生じてきます。
理論的には賃貸併用住宅はとてもお得でメリットの大きいマイホームの取得方法であるということができます。
「数字はウソをつかない」
これが今私が自信をもってプランを進めていける根拠です。
賃貸併用住宅で人生を豊かにする！
そんな未来を想像しています。
