0から始める賃貸併用住宅のつくり方

賃貸併用住宅に家族3人で暮らしています。

賃貸併用住宅と注文住宅では35年間の収支はどれくらい違うのか?

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現在私は賃貸併用住宅を建築中です。

 

本当にたくさんのことを考えて賃貸併用住宅を新築で建てるという決断をしました。

 

「本当に大丈夫なの?」
「やめたほうがいいよ」

 

たくさんの意見もいただきました。

 

だけど私は大丈夫だと思っているし、それどころか人生を豊かにしてくれると思っています。

 

その理由は35年間の収支に明確な差があるからです。

 

「賃貸併用住宅と注文住宅では35年間の収支はどれくらい違うのか」

 

私自身のプランを例に説明していきたいと思います。

目次

 

賃貸併用住宅と注文住宅の建築費

賃貸併用住宅を新築で建てた場合

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間取りとしては

私たちの居住スペース2LDK+大型ロフト(16畳)
賃貸2戸(約11畳ワンルーム+5畳のロフト)

 

費用の内訳は

土地代 2100万円
建物代 3000万円
諸費用  400万円
合計  5500万円

 

約5500万円というのが賃貸併用住宅を建てるためのおおよその総額となります。

 

注文住宅を新築で建てた場合

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土地は同じという前提です。

諸費用も賃貸併用住宅と同様に400万円とします。

 

あとは上物です。どれくらいの費用で新築注文住宅が建てられるか。

 

建物の間取りは標準的な4LDK、100平米程度と仮定します。

 

本当に我慢して我慢して安く建てることだけにこだわったとすれば、おそらく1000万円くらいで建ててくれる工務店は見つかると思います。

 

けど一切のこだわりはなしです。

 

現実的なところ、ローコスト工務店で多少のこだわりをもって建てたとすると、1500万円というのが妥当なラインではないかなと思っています。

※大手ハウスメーカーでは絶対に無理です。倍以上の費用を取られてしまうと思います。あくまで私が建てるならという前提です。

 

まとめると

土地代 2100万円
建物代 1500万円
諸費用  400万円
合計  4000万円

 

約4000万円というのを注文住宅を建てる場合の総額として考えたいと思います。


建築費の差を比較すると

賃貸併用住宅と注文住宅を比較すると、1500万円の差が生じることになります。

 

つまり新築注文住宅に1500万円をプラスすると賃貸が2戸の賃貸併用住宅を建てることができることになります。

 

この1500万円の違いで35年間の間にどれくらい収支の差が生じるか考えていきたいと思います。

 

35年間の収支の差

月々の住宅ローンの支払い額の差

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注文住宅の場合

借り入れ総額 4000万円
返済期間 35年
金利 変動0.6%(優遇金利を適用できたという前提です)

月々の返済額 約10万6千円

 

賃貸併用住宅の場合

借り入れ総額 5500万円
返済期間 35年
金利 変動1.15%(私の場合最優遇金利を適用することはできませんでした)

月々の返済額 約15万9千円

 

家賃収入
1戸当たり 7万円
合計 月々14万円

 

実質的な月々の返済額
15万9千円 - 14万円 = 1万9千円

つまり

10万6千円 - 1万9千円 = 8万7千円

月々の支払い額の差は8万7千円ということになります。

 

これはもちろん新築時の話です。実際には築年数の経過に伴い家賃の下落や入居率の低下が生じることになります。家賃の下落率と入居率の低下のどちらも1%と仮定して35年間の月々のローン支払い額の違いをまとめると以下の図のようになります。

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金利の変動は考えていません。家賃下落率、入居率の低下は年1%を見込んでいます。


注文住宅を建てた場合、住宅ローンの月々の支払額は35年間常に10万6千円です。

 

しかし賃貸併用住宅の場合、家賃収入が入ることになるので1年目の住宅ローンの支払い約1万9千円から始まり、10年目には4万3千円、20年目には6万7千円、30年目には8万8千円、35年目には9万8千円となります。

 

理論的には賃貸併用住宅を建てたほうが注文住宅に自分たちだけで住むよりも住宅ローンの支払いが軽減され、35年間一度も注文住宅のローン支払い額を超えないことになります。

 

住宅ローンの支払い総額の差はどうなるか?

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35年間の住宅ローンの支払総額の違いを比較すると以下の図のようになります。

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賃貸併用住宅の場合の支払総額は
6683万円(住宅ローン) - 4110万円(家賃収入) = 2572万円

 

注文住宅の場合の支払総額は
4452万円となります。

 

つまり

4452万円 - 2572万円 = 1880万円

 

賃貸併用住宅と注文住宅の35年間の住宅ローンの支払総額の差は約1880万円ということになります。

 

これはあくまで理論値ですが多少多く借り入れをしたとしてもトータルで考えた場合、賃貸併用住宅のほうが注文住宅よりかなりお得であるという結果になります。

 

管理費や修繕費等の経費の負担はどうなるの?

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賃貸併用住宅の場合賃貸経営を行うことになるので、管理会社による月々の管理費や入れ替えの際の修繕費等が当然発生することになります。

 

築年数が新しいうちはそんなに修繕費はかからないと思いますが、10年、20年と経過していくにつれ大規模修繕も発生することになります。

 

しかし、これらは経費なんです。経費化できるんです。

 

小規模であっても賃貸を持つということは不動産事業を行うことと同じことなので経費化による節税効果を発揮することができます。

 

減価償却、修繕費、管理費、通信費、交際費、書籍代、交通費、視察のための旅行費etc.

 

その他賃貸経営に関わることであれば、私たちの生活費の一部も経費化することができ、確定申告を行うことで所得税や住民税の負担を軽減することが可能になります。

 

これは注文住宅に自分たちだけが住むことでだけでは絶対に得ることができない非常に大きなメリットなんです。

 

さらに、賃貸併用住宅の場合住宅ローンを利用するので当然住宅ローン減税も適応になります。(減税の割合は居住面積の割合によって異なる)

 

さらにさらに、賃貸併用住宅の場合も注文住宅の場合と同様に住宅ローンを組む際に団体信用生命保険(団信)に加入することになります。

 

これによりローン債務者にもし万が一のことがあった場合には住宅ローンを帳消しにしてもらえます。

 

賃貸併用住宅の場合は住宅ローンの支払いがなくなることに加えて家賃収入まで残ることになるので、生命保険の代わりになります。

 

つまり高額な生命保険の負担がなくなるのです。

 

経費化による節税効果と住宅ローン減税の効果、そして生命保険としての役割まで合わせると、管理費や修繕費の負担くらいはほとんど問題にならないのです。

 

まとめ

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賃貸併用住宅と注文住宅とでは35年間の収支の差に大きな違いが生じてきます。

 

理論的には賃貸併用住宅はとてもお得でメリットの大きいマイホームの取得方法であるということができます。

 

「数字はウソをつかない」

 

これが今私が自信をもってプランを進めていける根拠です。

 

賃貸併用住宅で人生を豊かにする!

 

そんな未来を想像しています。

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