先日、中古マンション不動産投資の個別相談を受けてきました。
首都圏の区分マンション投資についていろいろと分かったんで記事にしてみたいと思います。
目次
紹介された物件
2つの物件を紹介されました。
①中古1kマンション
価格：約2000万円
最寄り駅：蒲田駅、徒歩3分
面積：20.83㎡
築年：築12年
ローン額：2000万円（フルローン）
初期費用：約50万円
自己資金0円
金利：1.9%
返済43年
返済月額：約6万円
家賃：8万円
管理費、修繕費、管理手数料：13000円
表面利回り4.6%
毎月収支：＋6700円
②中古ワンルームマンション
価格：約800万円
最寄り駅：氷川駅、徒歩8分
面積：17.55㎡
築年：築26年
ローン額：800万円（フルローン）
初期費用：約75万円
自己資金0円
金利：3.65%
返済30年
返済月額：約3.7万円
家賃：5.4万円
管理費、修繕費、管理手数料：12000円
表面利回り8%
毎月収支：＋4700円
という感じでした。
中古マンションだと、わずかですがキャッシュフローが出ます。
以前、別な業者から紹介された新築ワンルームマンションの場合は、キャッシュフローがマイナスだったので、それよりはかなりましだなという印象です。
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ただし、やっぱり区分マンション投資の場合は緩やかな資産形成というのが基本路線なのかなと思いました。
区分投資って結局1戸だけで大きく儲かるわけではないんです。
キャピタルゲインまで含めた最終的な利益まで考えてこそ、区分投資の意味って出てくるものなんですね。
23区内の区分投資の利回りとキャッシュフロー
首都圏、23区内の物件価格ってとにかく高騰してます。
中古マンションであっても、キャッシュフローが出にくいのが現状なんです。
私たちのような一般の人が買える物件って
表面利回り8%
キャッシュフロー ＋5千円
これが現実的なラインなのかなと思います。
これでもたぶんいい方ですよ
これ以上の利回りやキャッシュフローが期待できる物件は、現金で業者や投資家が買ってしまうみたいです。
区分マンション投資って、ものすごく儲かるものではないんですね。
それでも、金利が低い今はやっぱり融資が引きやすくて、一般の人が買いやすいことは間違いないんです。
これが数年後金利が上がり始めたら、区分マンションですら以前のように現金を持ってる人だけが手を出せる、金持ちだけの投資に戻ってしまいます。
今、区分投資に手を出すかどうかは、結構難しい判断だなって思います。
区分マンション投資は大きな貯金箱を買うようなもの
個別相談の際に、担当者の方から言われた言葉です。
区分投資って大きな貯金箱を買うようなものなんですよ。
トントンでもいいから、長期にわたってお金を投資して、ローンがなくなった時にはじめてうまみが出てくる。そういうものらしいんです。
区分投資には時間がかかる、だから早く始めることが大事みたいです。
区分であれば売却も楽なので、出口の心配をする必要もそんなにありません。
いくらかでもキャッシュフローが出れば、不動産投資のうまみも実感することができます。
区分を複数戸所有して、ある段階に来たら担保に入れて、一棟ものの融資を引くというやり方もあるみたいです。
とにかく、買わなきゃ何も始まらないということです。
区分マンション投資が向いている人
・大きなリスクは背負いたくない
・節税対策をしたい
・20年から30年の長期に渡った資産形成を考えている
・会社を辞める予定はない
・不動産投資を始めてみたい
・仕事が忙しくて副業の時間は取ることができない
・生命保険が高額で、代わりになるものを検討している
こういう場合には、区分マンション投資はメリットがあるのかなと思っています。
不動産投資は、立地と物件だけが重要なので、個人がやることは何もありません。
物件の管理も業者がすべてやってくれます。
月数千円でも不労所得が手に入り、物件を所有しオーナーになるというのはやはり気分がいいものです。
ローンが払い終われば、家賃収入だけが残るし、物件によっては売却益を狙うことも可能です。
何より投資初心者が始めるには、中古マンションの区分投資が最適なのかなと思っています。
まとめ
中古ワンルームマンション不動産投資の個別相談受けてきましたが、
区分投資のメリットもデメリットも結構たくさん分かりました。
百聞は一見にしかず
インターネットで検索した情報よりも、実際に会って聞いた話はとても価値のある有意義なものでした。
私が実際に区分マンションに手を出すかは検討中ですが、少なくとも話は聞けて良かったなという思いはあります。
個別相談は無料です。
すごく丁寧に分かりやすく担当者の方は親身になって話をしてくれました。首都圏の区分マンション投資がよく分かりました。
物件を無理に買わされるようなことも一切ありませんでした。
不動産投資に興味のある方は、一度個別相談だけでも受けてみてもいいかもしれません。
是非、資産形成の一歩目をスタートしてみてください。
